2 מתוך 3 דירות בערים הגדולות לא ממוגנות; ב־87% מהדירות בבת ים אין ממ"ד
כ־1.3 מיליון ממ"דים חסרים בכשתי מיליון דירות ברשויות הגדולות (אלה שבכל אחת מהן יותר מ־10,000 דירות לא ממוגנות). טיפול בחסמים להתחדשות עירונית עשוי לפתור את הבעיה
ב־87% מהדירות בבת ים אין ממ"ד, בבני ברק 85% מהדירות ללא ממ"ד, ובחיפה – 80%. נתונים האלה עולים מניתוח של התאחדות הקבלנים בוני הארץ שהופק בסוף 2024 ומבוסס על נתוני הלמ"ס. על פי הניתוח הזה חסרים כ־1.3 מיליון ממ"דים, וזה רק ברשויות שבהן יותר מ־10,000 דירות לא ממוגנות (יוצאת מהכלל בניתוח היא בית שאן שבה "רק" כ־4,000 דירות ללא ממוגנות). ב־36 הערים שברשימה יחד כמעט שני מיליון דירות, כך ש־66% מהן לא ממוגנות.
מרחב מוגן דירתי הפך להיות חובה בכל תוכנית בנייה החל משנת 1992 בעקבות לקחים שהופקו לאחר מלחמת המפרץ. רוב מוחלט של הדירות שההיתר לבנייתן הוצא לפני כן לא כוללות ממ"ד. מטח הטילים הקטלני שנחת על ישראל בימים האחרונים המחיש את הצורך במרחב מוגן קרוב ככל האפשר – מתוך 24 הרוגים עד בוקר יום שני, 22 לא צייתו להנחיות פיקוד העורף ושהו בחלל שאינו מוגן. שני הרוגים בפתח תקוה שהו בממ"ד ומתו משום שספגו פגיעה ישירה. זהו מקרה יחסית נדיר שבו גם המרחב המוגן אינו מספק הגנה.
בכירים בתחום ההתחדשות העירונית מספרים כי בעקבות רעידת האדמה הקטלנית בטורקיה בשנת 2023, שבה נהרגו כ־62 אלף איש, הורגשה התעוררות יוצאת דופן בתחום, משום שתוכניות של התחדשות עירונית הן המתכונת היעילה והכלכלית ביותר לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. אם זו הייתה התגובה לאירוע שהמוקד שלו כ־1,000 קילומטר צפונית לישראל, לא צריך דמיון מפותח במיוחד כדי לחזות את הביקוש לפרויקטים כאלה לאחר המלחמה. בערים שונות בארץ האיראנים לא השאירו מקום להתלבטות משום שהטילים שלהם הותירו חורבות, הרסו או פגעו בעשרות בניינים ובהם אלפי דירות. סביר כי הם ישוקמו באמצעות המנגנונים של התחדשות עירונית, בתקווה שלאור הנסיבות מישהו בממשלה ידאג להאיץ את ההליכים האלה.
גם בשוק ההון הבינו עובדה זאת, ולכן מדד ת"א בנייה זינק נכון לשעה 15:30 ביום שני ב־7.8% ביום מסחר אחד. את המדד הזה הובילו שתי חברות – שיכון ובינוי ודניה סיבוס, כל אחת מהן עם עלייה של כ־10%. שתיהן חברות ביצוע ענקיות, והקנייה של מניותיהן מעידה על הערכה בשוק כי צפויה להן עבודה רבה בשנים הקרובות. שיכון ובינוי היא גם יזמית, ובניהול נכון תוכל ליהנות גם מפירות בתחום הפעילות הזה. בטווח הזמן הקרוב כנראה שמרב העבודה תהיה באזורים שנפגעו מטילים, אולם הנתונים של התאחדות הקבלנים מלמדים כי יש בתחום הזה די עבודה עוד הרבה שנים קדימה, להרבה מאוד חברות.
להאיץ היתרי בנייה
ארבע סוגיות מכבידות על תחום ההתחדשות העירונית ובולמות את פוטנציאל הצמיחה בו. לפחות בשלוש מהן הממשלה יכולה וצריכה לטפל, זה היה נכון תמיד ונכון עוד יותר כעת. ראשית, מחסור של כ־30 אלף עובדי בנייה, משבר שאותו המדינה לא מצליחה לפתור מאז פרצה המלחמה באוקטובר 2023. שנית, הליכים איטיים באופן מחריד להוצאת היתרי בנייה. במקום חודשים ספורים, כמקובל במדינות מערביות, שנתיים ושלוש בערים מרכזיות בארץ. אפשר למצוא הרבה סיבות לכך, אבל בעיה מרכזית עלייה מצביעים כל המומחים היא השכר הנמוך שמקבלים עובדי מחלקת הנדסה בשלטון המקומי, שבגינו אפשר למצוא במחלקות האלה עובדים לא מנוסים.
עד עתה פורטו בעיות שמכבידות על ענף הבנייה בכלל, אך מי שרוצה להאיץ את קצב בניית הממ"דים חייב לטפל בהן. שני אתגרים נוספים מאפיינים במיוחד את ההתחדשות העירונית: הראשון הוא שהמודל הכלכלי לא מחזיק מים בפריפריה מחוץ לאזורי הביקוש, משום שמחיר הדירות בהם לא מפצה את היזם על העלות של הריסת ובניית בניין חדש. ניתן לפתור זאת באמצעות הטבות מס או השקעה של כסף מתקציב המדינה במתכונת שהרשות להתחדשות עירונית כבר החלה ליישם באשקלון ורחובות, שבמסגרתה היא מסבסדת נתח מסוים בפרויקט כדי להפוך אותו לרווחי.
גם באזורי הביקוש, שבהם המודל של התחדשות עירונית מצליח מאחר שליזם נותר רווח, יש חסם אחד משמעותי – האתגר שני של ההתחדשות העירונית – והוא העובדה שהדירות הן רכוש פרטי ואי אפשר להכריח דיירים להיכנס לפרויקטים כאלה. סיפורים על תוכניות שנתקעו בגלל התנגדות דיירים יש בלי סוף. זו תופעה שגורמת להליכים להימשך שנים ארוכות. אולי כעת, יבהירו האירועים הטראגיים האחרונים את ההכרח שבביצוע התחדשות עירונית.
נתח של 41% בבנייה חדשה
למרות כל הקשיים הללו, בשנים האחרונות התשתית התכנונית לקידום פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש השתכללה והם הפכו נפוצים מאוד. לשם המחשה, בשנת 2014 הוצאו היתרים לבניית כ־7000 דירות בהתחדשות עירונית. עשור אחר כך הנתון הזה זינק כמעט פי 4.5 לאחר שבשנת 2024 הוצאו היתרים לבניית כ־31 אלף דירות בהתחדשות עירונית. בשנת 2024 הוצאו היתרים לבניית 77 אלף דירות בסך הכל, כך שתחום ההתחדשות העירונית תפס נתח של 41%.
הדרך להתחדשות עירונית עוברת כיום בשני מסלולים מרכזיים: 30 ערים שבעזרת הרשות להתחדשות עירונית הכינו תוכנית שמפרטת, לפי אזורים בעיר, לאיזה גובה אפשר להרים את הבניינים שיעברו הריסה ובנייה מחדש, וכמה דירות אפשר להוסיף להן. המסלול הזה נועד לספק ודאות, ויזם שפועל על פיו לא צריך להכין תוכנית אלא יכול לדלג לשלב הוצאת היתר הבנייה.
המסלול האחר, שמיועד לערים שלא הכינו תוכנית כזו, קיבל את השם חלופת שקד, משום שהוא הושק בימים שאילת שקד היתה שרת פנים ויועצי התקשורת שלה דאגו בחוכמה למתג אותו כשלה. המסלול הזה מחליף את תמ"א 38 הישנה והמוכרת, שתיעלם באופן רשמי וסופי בתחילת 2026. ההבדל במרכזי בין חלופת שקד לתוכניות העירוניות הוא בכך שהחלופה מחייבת הליך מוקדם של הגשת ואישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) ורק אחר כך הליך להוצאת היתר בנייה. ובמילים פשוטות, משך הזמן לאישור לבנייה על פי חלופת שקד ארוך בשנתיים לפחות.
תיקונים של תוכנית תמ"א 38 ותוכניות פינוי בינוי, במיוחד בהיבט של הוספת זכויות בנייה, לצד כמעט שני עשורים של עלייה במחירי הדירות, הפכו את ענף ההתחדשות העירונית לפעיל במיוחד. בעוד עתודות הקרקע הפנויות במרכז מצטמקות, בהליכים של התחדשות עירונית המלאי כאמור כמעט בלתי סופי. בנוסף, ההסכמים בין היזמים לדיירים מאפשרים לצאת לדרך כמעט בלי השקעה כספית. מגרש פנוי במרכז יעלה ליזם עשרות ומאות מיליוני שקלים. לעומת זאת בהליכים להתחדשות עירונית, היזם לא קונה כלום, רק מבטיח לדיירים דירות חדשות.
