זוהר לוי מנסה לנצל את מצוקת החוב של דה זראסאי להזנקת הפעילות בארה"ב
סאמיט, שבשליטת לוי, מציעה להקים שותפות עם המחזיקים של דה זראסאי, שתכלול את 3,900 הדירות להשכרה של סאמיט בניו יורק, ו־1,500 הדירות של דה זראסאי בעיר. הנכסים ישרתו לפחות חלק מהחוב של דה זראסי לבעלי האג"ח
זוהר לוי עסוק בארבע השנים האחרונות בהרחבה ושינוי של האימפריה העסקית שלו. זה התחיל עם ההחלטה להתיק את מרכז הכובד של סאמיט שבשליטתו (48%) מתחום הנדל"ן בגרמניה לתחום הנדל"ן בארה"ב.
זה המשיך עם הפיכתו לבעל המניות הגדול בחברת האנרגיה והקמעונאות פז, שהפכה אותו גם לבעל המניות הגדול בבית הזיקוק אשדוד, וכעת לוי מזהה הזדמנות נוספת לבצע קפיצה בפעילות שלו. הפעם תוך ניצול של מצוקה שאליה נקלעה חברת נדל"ן אמריקאית שגייסה חוב בתל אביב, חוב שבו היא כבר לא יכולה לעמוד. ההזדמנות שלוי רואה לנגד עיניו ברורה, אולם לנושים של אותה חברה יש עדיין כמה סימני שאלה.
סאמיט מציעה לדה זראסאי ולמחזיקי האג"ח שלה חילוץ שייטיב עמה. זאת על רקע חוסר יכולתה של חברת ה־BVI לפרוע את חובותיה כלפי המחזיקים. סאמיט מציעה להקים חברה־בת בשליטה שלה ובשותפות עם מחזיקי האג"ח של דה זראסאי, שאליה דה זראסאי תעביר נכסי דיור להשכרה שבבעלותה בניו יורק, ובכך תכסה לפחות חלק מהחוב שלה כלפיהם. כאשר סאמיט מצדה, מעבר ליצירת האכסניה לכך, תעביר בעצמה לחברה החדשה את פורטפוליו נכסי הדיור להשכרה שלה בניו יורק.
לדה זראסאי, שפועלת בתחום הדיור להשכרה בניו יורק, יש שתי סדרות אג"ח שנסחרות בתל אביב. סדרה ג' שאינה מובטחת ושחובה של החברה למחזיקיה מגיע ל־928 מיליון שקל, וסדרה ה' שמובטחת בשעבוד על חמישה נכסים, והיא חייבת למחזיקים 280 מיליון שקל. סך הכל חוב של כ־1.2 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח. בשל חריגה מאמות המידה הפיננסיות שנקבעו בשתי הסדרות כבר קמה למחזיקיהן הזכות להעמיד את מלוא החוב לפירעון מיידי. כשמעבר לכך, בחודש מאי דה זראסאי נדרשה לפרוע למחזיקי סדרה ג' 72 מיליון שקל, אך העבירה להם רק 36 מיליון. בנוסף, באוגוסט היא תידרש לפרוע את יתרת חובה למחזיקי סדרה ה', אך כבר הודיעה שאין ביכולתה לעשות זאת ושבכוונתה לנסות להגיע מול המחזיקים להסדר.
כעת סאמיט מציעה לתסבוכת פתרון. בשלב הראשון היא תקים חברה־בת שאליה היא עצמה תעביר מלוא פורטפוליו (3,100 יח"ד) הדיור להשכרה שברשותה בניו יורק. דה זראסאי תעביר לחברה החדשה כמה מנכסיה, שבהם סאמיט מעוניינת, שבהם כ־1,500 יח"ד להשכרה, שני פרויקטים שבהם דירות למכירה וקרקע נוספת לפיתוח שעליה ניתן להקים כ־500 יח"ד.
בסאמיט דיווחו ששווי הפורטפוליו שיעבירו מוערך ב־520 מיליון דולר, ומציעים ששווי הנכסים שדה זראסאי תעביר ייקבע במסגרת מו"מ מפורט שהצדדים ינהלו, ובהתאם ייקבעו גם החזקות הצדדים בחברה שתוקם. אך שבכל מקרה חלקה של סאמיט בה לא יקטן מ־50%, היא שתחזיק בשליטה בכל מקרה, והיא מוכנה לשם כך גם להזרים הון לתוך החברה.
חלקם של המחזיקים בפתרון מגיע בשלב הבא. במסגרתו, ההחזקות שמיועדות לדה זראסאי בחברה החדשה בתמורה להעברת נכסיה, יועברו במלואן למחזיקי האג"ח שלה. זאת, חלף חוב החברה כלפיהם. למעשה, מהלך זה אמור לסיים את ההתחשבנות של דה זראסאי ומחזיקי האג"ח. כאשר אם שווי הנכסים שיועבר יהיה בסופו של דבר נמוך מגובה החוב, המחזיקים ייאלצו לספוג תספורת ולוותר על יתרת החוב.
בשלב מאוחר יותר, על פי ההצעה, החברה החדשה תנפיק מניות בבורסת תל אביב. כך שמחזיקי האג"ח שלא יהיו מעוניינים להחזיק במקום זאת בחברת נדל"ן מניב יוכלו לממש את מניותיהם בבורסה וכך לפגוש מחדש לפחות חלק מהמזומן שהשקיעו באג"ח דה זראסאי.
דה זראסאי שבבעלות איש הנדל"ן האמריקאי ג'ואל וינר פועלת בתחום הדיור להשכרה בניו יורק וברשותה כ־8,100 יח"ד בעיר בשווי מצטבר של כ־1.4 מיליארד דולר, וגייסה לראשונה אג"ח בתל אביב ב־2013. קשייה אינם חדשים, וכבר ב־2023 היא החלה במגעים מול מחזיקי האג"ח להסדר חוב שהושלם בדצמבר 2024. במסגרת ההסדר נפרסו ונדחו מועדי תשלום החוב.
בחודש מרץ האחרון הודיע הבנק Flagstar, שהעמיד את מרבית ההלוואות הבכירות על נכסיה, על העמדת הלוואות של 562 מיליון דולר לפירעון מיידי. זאת לאחר שדה זראסאי חדלה מלשלם את תשלומי הריבית עבורן בניסיון לגרום לו להפחית את עלויות המימון. בניסיון להתגונן מכך הגישה דה זראסאי בחודש שעבר בקשה להליך הגנה מפני נושים (chapter 11). לצד זאת היא גם חדלה מלשלם את תשלומי ההלוואות בגין פורטפוליו נכסים אחר שלה, שעליו רובצות הלוואות בכירות של 106 מיליון דולר.
המשקיעים אהבו את הצעתה של סאמיט ומנייתה עלתה בסוף היום שבו דווחה (חמישי) ב־4%, כשאג"ח ג' של דה זראסאי עלתה ב־20% ואג"ח ה' המובטחת ב־4%. אולם התשואות שלהן לפדיון מגיעות, עדיין, ל־63% ול־100% בהתאמה, כך שאמונם של המשקיעים ביכולתה של החברה לפרוע את חובותיה טרם הושב. דה זראסאי הודיעה, עם קבלת ההצעה מסאמיט, כי זו תשמש כבסיס למשא ומתן בין שלושת הצדדים. כך שקשה להעריך כיצד ייראו פרטי העסקה בהשלמתה, אם תושלם.
מימוש ההצעה מבחינתה של סאמיט מבטיח קבלת נכסים איכותיים ובמחיר זול יחסית, כאלו שיקפיצו את פעילותה בתחום הדיור להשכרה בניו יורק. בעוד הפורטפוליו שהיא תעביר לחברה הממוזגת הניב ב־2024 הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 24 מיליון דולר, והיא מצפה שיניב 29 מיליון דולר בהמשך, ציפיותיה מהפורטפוליו הממוזג הן שהוא יניב NOI של 90 מיליון דולר. כך ש־1,500 יח"ד שדה זראסאי תעביר יניבו יותר מפי שניים מ־3,100 יח"ד הקיימות של סאמיט. למעשה, מדובר בקפיצת מדרגה גם ביחס לכלל פעילויותיה האמריקאיות של סאמיט, שהניבו ב־2024 NOI מצרפי של 79 מיליון דולר.
בנוסף, הקמת החברה החדשה שתתמקד בתחום הדיור להשכרה תאפשר לסאמיט למקד את פעילותה בארה"ב רק בתחום המסחרי המניב, העיקרי שלה במדינה (NOI של 55 מיליון דולר ב־2024), בנוסף לאפשרות להצפת ערך בהמשך באמצעות ההנפקה.
סאמיט החלה לפעול בארה"ב ב־2021 במהלך שבמסגרתו הסיטה אליה את מוקד פעילותה מגרמניה. סאמיט מכרה אז נכסים בגרמניה בשווי של 3.6 מיליארד שקל ורכשה בארה"ב נכסים בשווי של 3.2 מיליארד שקל. הפורטפוליו האמריקאי של סאמיט כולל, מלבד נכסי הדיור להשכרה, גם שני בתי מלון בניו יורק ו־27 מרכזים מסחריים, והוא העיקרי שלה (הניב NOI של 292 מיליון שקל ב־2024 לעומת 84 מיליון מפעילותה בגרמניה, ו־144 מיליון שקל מזו בישראל).
מבחינת מחזיקי האג"ח ההצעה מבטאת אפשרות להחזר לפחות חלקי של החוב של דה זראסאי כלפיהם, כמו גם התמודדות מול בעל בית ישראלי מוכר, לוי, ובעלת שליטה ישראלית יציבה, סאמיט. החלופות לכך מצדם לא מיטיבות, בין שמדובר בפתיחת הליך של פירעון מיידי, ובין שבהגעה להסדר חוב נוסף מול החברה הזרה שגם הם לא יבטיחו החזר מלא של החוב. מבחינתה של דה זראסאי היא תוכל להותיר את תסבוכת החוב מול מחזיקי האג"ח מאחוריה ולהימנע מהליכי פירעון מצדם.
אולם קיימים בהצעה כמה פערים שעשויים להקשות על דה זראסאי ועל מחזיקי האג"ח לקבלה כפי שהיא, בהם סימן שאלה שנוגע למהלכיו של בנק Flgagstar, שכן אירוע החוב מולו מנוהל במקביל לזה שמול מחזיקי האג"ח. פער משמעותי, שאותו ההצעה עוקפת לעת עתה, הוא עומק התספורת שהשלמת העסקה משקפת למחזיקים, בהתאם לשווי הנכסים שדה זראסאי תעביר לחברה החדשה בסופו של דבר, וזהו משתנה מהותי בנוגע להיענותם לה.
מעבר לכך, סאמיט מעוניינת לקבל מדה זראסאי כ־790 יחידות קונדו (דירות בבנייני מגורים) שאותן האחרונה יכולה למכור. דה זראסאי ציינה כי "התרומה של מכירת יחידות קונדו לרווח ולתזרים המזומנים עשויה להיות מהותית", וב־2024 קיבלה 26 מיליון דולר בתמורה למכירת 56 דירות. זהו מחיר ממוצע של כחצי מיליון דולר לדירה, המשקף תמורה של יותר מ־360 מיליון דולר ממימוש 790 היחידות. כך שייתכן שהחברה והמחזיקים יוכלו להגיע להסכמה בנוגע לייעוד התמורה מכך. בנוסף, גם תמורת הדירות בפרויקטים למכירה עשויה לשמש את דה זראסאי להחזר החוב למחזיקים.
גם הנדוניה שסאמיט מביאה עמה לחברה החדשה מעוררת שאלות. סאמיט מעריכה, כאמור, כי הדירות שתעביר לחברה החדשה יניבו NOI שנתי של 29 מיליון דולר. אולם ה־NOI מהן בפועל ב־2024 היה 24 מיליון דולר, 17% פחות, וזאת אחרי שבין 2023 ל־2024 הוא עלה ב־2.6% בלבד, ויכולתה להעלות את שכר הדירה בנכסים אלה מוגבלת ברגולציה שמקשה על כך.
מעבר לכך, שווי הנכסים שסאמיט תעביר מגיע ל־520 מיליון דולר, צבר שהיא רכשה את רובו בתקופת הריבית האפסית. אך מאז זו עלתה והביאה להתייקרות עלויות המימון, בזמן שכאמור יכולתה להעלות את שכר הדירה מוגבלת. בהתאם לכך, ב־2023 וב־2024 היא רשמה שיערוכים שליליים של 45 מיליון דולר על שווי נכסי הדיור להשכרה.
דה זראסאי גייסה את סדרת האג"ח הראשונה שלה לאחר שנרשמה כחברת BVI. חברות אלה הן חברות זרות, אמריקאיות על פי רוב, שהתאגדו באיי הבתולה הבריטיים והגיעו לגייס חוב בתל אביב.
