כשכולם נהנים מהמחירים הגבוהים בשוק הדיור - אין מי שיילחם בהם
"אין דבר קבוע יותר ממחירי דירות גבוהים בישראל" - אמירה שיכולה הייתה להישמע כמו בדיחה, אלמלא הייתה משקפת מציאות עגומה ומתמשכת. בכל פעם שנדמה שנמצאה הנוסחה להורדת מחירי הדיור, צצה ועדה חדשה, מסקנות ביניים והבטחות ריקות. הפעם, מדובר בצוות ממשלתי שהוקם ממש לאחרונה לבדוק את השפעת הבנקים על שוק הנדל"ן (כן, שוב) ובפרט את הסעיפים בליווי הבנקאי שמונעים מהיזמים להוריד מחירים. אולם, מתחת לאותה בדיקה נקודתית מסתתרת אמת רחבה בהרבה - בשוק הדיור הישראלי, כל שחקן מרכזי פועל כך שיישמרו מחירים גבוהים, בעוד הציבור הוא היחיד שנדרש לקחת סיכון אמיתי.
היזמים פועלים לרוב מתוך נקודת פתיחה נוחה: הם רוכשים קרקעות במחירים גבוהים ממכרזי המדינה, אך מקבלים מימון נדיב מהבנקים, לעיתים בהון עצמי של פחות מ־20%. כשהביקוש נחלש, אין תמריץ להוריד מחירים. הסיבה לכך היא שמחיר נמוך עלול לפגוע בתחזית התזרים של הפרויקט ובביטחונות הבנק. היזם יעדיף להמתין, וגם הבנק, שבמקרה הגרוע יקבל את הקרקע חזרה, לא באמת ניזוק. כך נוצר מצב בו מחיר הדירה נשמר גבוה באופן מלאכותי, והציבור הוא זה שמשלם את המחיר - תרתי משמע.
הממשלה, מצידה, מפנה אצבע מאשימה לבנקים אך אינה בוחנת את חלקה שלה. המדינה היא ספק הקרקע המרכזי, ובמקום לייצר איזון מחירים, היא מעלה בהתמדה את מחירי הקרקעות במכרזים. בכך היא קובעת מראש את מחיר הדירה - שהרי יזם שקנה קרקע במחיר שיא, לא יוכל למכור בזול. למדינה יש כלים רבים להוזיל את מחירי הדיור - שיווק קרקע במחירים מוזלים, קביעת תקרות מחיר, או עידוד פרויקטים לשכירות ארוכת טווח - אך היא לא משתמשת בהם, משום שהיא נהנית כלכלית מהמצב: מיסים על הקרקע, מע"מ, מס רכישה ומס שבח.
גם לבנקים יש אינטרס ברור בשימור המצב. הם חשופים לסיכון נמוך יחסית הודות לשיעבודים, פיקוח שוטף ורווחים מתוכננים של היזמים. הרווחים העצומים שלהם נשענים על מערכת שממומנת על ידי כספי הציבור - בין אם דרך הפיקדונות, ובין אם דרך ריביות המשכנתא שמגיעות כיום ל־6% ויותר. כך נוצר מצב אבסורדי: הציבור, שנאלץ לקחת התחייבות למשכנתא של שלושים שנה, מממן למעשה את שימור המצב היקר שהוא סובל ממנו.
אני סבור כי היזמים עצמם אינם חפים מהקושי. עלויות בנייה גבוהות, רגולציה נוקשה ומימון יקר הופכים את עבודתם למורכבת. ובכל זאת, גם הם אינם ממהרים להוריד מחירים - גם כשדירות נותרות על המדף במשך חודשים ארוכים. הם יודעים שלא יאולצו להפסיד - לא על ידי הבנק, לא על ידי המדינה, ולא על ידי הרגולטור.
ובמרכז כל זה עומד הציבור - זה שנדרש לבחור בין המתנה שמובילה לעליית מחירים, לבין רכישה שמובילה לשעבוד ארוך טווח, או להישאר מחוץ למשחק כולו. הוא היחיד שלוקח סיכון אמיתי במערכת שתוכננה כך שכל השאר לא יפסידו לעולם.
לכן, אני מאמין כי גם אם הצוות הממשלתי ימליץ על הגבלת סמכויות הבנקים, הסבירות לשינוי ממשי נמוכה. הרי הוא לא ישנה את מודל השיווק של הקרקע, לא יפחית מיסוי, ולא ייצר היצע מספק. המסקנה ברורה: שוק הדיור בישראל מתגמל את כל מי ששומר על מחירים גבוהים – הבנקים, המדינה, והיזמים. שינוי אמיתי יקרה רק כאשר גורם משמעותי יבחר לוותר על הרווחים מהמצב הקיים – וזו, נכון להיום, נראית כמו תקווה רחוקה.
רועי לנגי הוא אנליסט וחתם אשראי בחברת אולטרה פיננסים
