ראיון
"המדינה יכולה להפחית את העלות של דיור מוגן, היא בעלת הקרקע"
"אנחנו יקרים ב־15% מהמתחרים, ובכל זאת התפוסות אצלנו מגיעות ל־96%", יו"ר מגדלי הים התיכון מוטי קירשנבאום מתכנן להקים דיור מוגן ראשון בשדה דב, ולא מתנצל על המחירים. הוא מוסיף כי "האוכלוסייה המבוגרת הופכת ליותר מבוססת ובעלת נכסים"
יו"ר חברת מגדלי הים התיכון, מוטי קירשנבאום, אתה לא חושש שהמחירים הגבוהים שלכם ביחס לשוק הדיור המוגן בסוף יפגעו בכם?
"אנחנו יקרים ב־15% מהמתחרים, ובכל זאת התפוסות אצלנו חזקות ומגיעות ל־96%. אני שואב אופטימיות מהמגמות הדמוגרפיות שמצביעות על כך שהאוכלוסייה המבוגרת בישראל - שמתוכה מגיע קהל היעד של הרשת, זה המצוי בחתך הגיל הגבוה מתוכה (75 ומעלה) ובחתך סוציו־אקונומי בינוני־גבוה – מתרחבת, ואף תוחלת החיים שלה עולה. הקהל שאליו אנחנו פונים, מספר המבוגרים הרלבנטיים למעבר לדיור מוגן, עומד להכפיל את עצמו בתוך כ־10 שנים. גיל הכניסה הממוצע לבתי הרשת עלה בעשור האחרון מ־75 ל־78".
ועדיין רבים מהאזרחים הוותיקים לא יכולים או יוכלו להרשות לעצמם את המעבר היקר לבתים שמפעילה מגדלי הים התיכון.
"קודם כל, האוכלוסייה המבוגרת הופכת עם השנים ליותר ויותר מבוססת ובעלת נכסים. דבר שני, בעקבות עליית מחירי הדיור, המעבר מדירה בבעלות ליחידת דיור אצלנו היא לא ביחס של אחד לאחד מבחינת המחיר. מעבר לכך שהם צברו נכסים ופיקדונות אחרים שיכולים לממן להם את המעבר, לפחות בשלב הראשון. בתקופת האטה קודמת הגשנו למצטרפים הצעה שלפיה אם הם לא יצליחו למכור את הדירה שלהם, אנחנו נרכוש אותה. זאת, על מנת לצמצם את החשש שהם לא יצליחו למכור ולממן ככה את הפיקדון (התשלום הנדרש עם כניסה ליחידת דיור – א"פ). בסוף אף אחד לא נזקק להצעה שלנו".
לביטחון שלך תורמת גם העובדה ששוק הדיור המוגן בישראל סובל מתחרות מאוד נמוכה וגם מהיצע דל של יחידות דיור.
"נכון. כמה בתי דיור מוגן חדשים נוספו לשוק בחמש השנים האחרונות? חמישה, אולי שישה. אז נוספו 300 יחידות דיור בממוצע בשנה. זו תוספת היצע כל כך נמוכה שהיא לא מצליחה לפגוש את הביקוש".
מה מוביל להיצע הנמוך, אם הביקוש גבוה, לדבריך?
"יש כמה חסמי כניסה שגרמו להיצע הנמוך בתחום הדיור המוגן. החסם הראשון הוא תכנוני בכלל, כי צריך שתהיה תב"ע (תוכנית בניין עיר – א"פ) שמייחדת קרקע ומאפשרת הקמה של בית דיור מוגן, וגם משקפת ותואמת את המוצר הנדרש, למשל בשטח הדירות שהיא מקצה. אנחנו רואים תב"עות שמשקפות את התפיסה התכנונית של פעם ומגבילות את שטח הדירות ל־35—30 מ"ר כל אחת, וזה רחוק מהדרישות של האוכלוסייה היום. כשאצלנו בבתים הוותיקים שטח דירה ממוצע עומד על ממוצע של 55 עד 60 מ"ר, ובבית שאנחנו מקימים בשכונת נווה איילון באור יהודה הממוצע מגיע אף ל־75 מ"ר. מעבר לכך, חלק מהותי מחיי הדיירים שלנו מתקיים בשטחים הציבוריים של הבית, ולכן היחס בין שטחי הציבור ובין שטחי החדרים שהתב"ע מאפשרת הוא קריטי לשאלה אם יהיה ניתן להקים בסוף על בסיס התב"ע הזו בית בפועל.
"מעבר לענייני רגולציה, שגם הם מגבילים כניסה ופעילות בתחום, גם ההשקעה ההונית הנדרשת היא חסם משמעותי, כי מדובר בהשקעה של מאות מיליוני שקלים, ולא כל יזם מסוגל להניע אותה. כמו כן, משקל המוניטין שלך כמי שמקים ומפעיל בית דיור מוגן, גם כן משמעותי. גם מול הגורמים המממנים, בהינתן ההשקעה הגבוהה, וגם כמובן מול הדיירים הפוטנציאליים".
ברחבי הארץ פועלים כמאה בתי דיור מוגן עצמאיים בלבד, שבהם, במצטבר כ־15 אלף יחידות דיור ברמות גמר ושירות משתנות (לצד אחרים שמופעלים או ממומנים על ידי המדינה ומיועדים לאוכלוסייה נזקקת). מרבית הבתים ברמת הגמר והשירות הגבוהים, שבהם פועלת מגדלי הים התיכון, מופעלים על ידי רשתות. כך למשל, רשת פאלאס של עזריאלי מחזיקה ארבעה בתים שבהם 1,141 יח"ד, ובית נוסף בראשון לציון שנמצא בהקמה; בית בכפר שמחזיקה חמישה בתים שבהם 883 יח"ד, ואחד נוסף בהקמה; עד 120 שבבעלות שפיר והפניקס – שלושה בתים שבהם 736 יח"ד, וארבעה נוספים בהקמה; אחוזות רובינשטיין – ארבעה בתים עם 1,198 יח"ד; ופרוטיאה עם שני בתים שבהם 572 יח"ד, ועוד אחד בהקמה.
כחלק מההתמודדות עם השקעת ההון הנדרשת, מגדלי הים התיכון נקשרה בינואר שעבר עם כלל ביטוח להקמת שותפות שתשקיע 3.3 מיליארד שקל בהקמת בתי דיור מוגן חדשים, כאשר כלל, בעלת הכיסים העמוקים, תעמיד 60% מההון העצמי של השותפות (300 מיליון שקל). הבית הראשון שנכלל בשותפות הוא הבית שתקים החברה בשדה דב שבו מתוכננות 300 יחידות דיור, שבמכרז להקמתו זכתה בחודש מרץ כשהתחייבה לשלם תמורת הזכויות על הקרקע 447 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח). לפי קירשנבאום, משך ההקמה שלו צפוי לקחת שבע שנים, כשלאור מיקומו רמת המחירים בו צפויה להיות גבוהה.
אתם לא חוששים שעלות הקרקע הגבוהה של שדה דב, לצד עלויות המימון הגבוהות, תהווה משקולת על החברה?
"זה בית שממוקם בקו ראשון לים, במרחק הליכה של שלוש דקות מהחוף בשכונה מתוכננת היטב ובמיקום מרכזי ביותר. ככה שאני באמת לא אופתע אם הפרויקט הזה יהיה ברמת מחירים שאנחנו אפילו לא מכוונים אליהם".
הפריסה שלכם באזור המרכז נרחבת, ואילו בצפון ובדרום היצע הבתים נמוך עד לא קיים. למה?
"אנחנו חייבים להיצמד לאזורי ביקוש, היכן שנמצא כוח הקנייה".
אז מה הפתרון לאוכלוסייה המבוגרת שאינה מחזיקה באמצעים מספיקים בכדי להתגורר בדיור מוגן?
"ניתן להנגיש את התחום גם בעלויות נמוכות יותר. אבל הרבה מזה תלוי במדינה. היא מחזיקה בבעלות על הקרקעות ויכולה לדאוג להוזיל את עלות רכיב הקרקע. היא גם יכולה להקל על היזמים בדרישות הרגולטוריות. למשל, היום בהקמת בית חייבים להקים ולתחזק בריכה, כשזו עוד עלות שבסוף מתגלגלת אל הדיירים שהיה ניתן להוריד אותה".
החברה מציגה בשנים האחרונות שיפור שכלל עלייה של 5% בהכנסות ב־2024 לעומת קודמתה, ועלייה של 21% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות, ל־267 מיליון שקל (בנוסף להכנסות מפעילות נהנתה החברה גם מרווחי שיערוך של 404 מיליון שקל). מניית מגדלי התיכון עלתה בשנה החולפת ב־46% לעומת 36% בלבד שעלה מדד ת"א־125, המדד המייצג של בורסת תל אביב, שבו היא נכללת. מאז הנפקתה ב־2014 עלתה המניה ב־295% לעומת 111% שעלה המדד.
בשנים האחרונות נראה שתחום הדיור המוגן מושך אליו יותר ויותר חברות נדל"ן, כך למשל ישראל קנדה שרכשה את בית נווה אביב בכפר שמריהו ב־2022 וביג שרכשה שנה לאחר מכן את בית שבעת הכוכבים בהרצליה. מה מוביל למשיכה הזאת?
"אין עוד הרבה תחומים שבהם אתה יכול ליהנות מרווח יזמי לאחר שהשלמת את ההקמה ולהמשיך עם רווח תזרימי כנדל"ן מניב. כאן למשל (השיחה עמו התקיימה בבית בגני תקווה – א"פ) הקמת הבית עלתה לנו כ־400 מיליון שקל וקיבלנו פיקדונות דיירים של כ־700 מיליון שקל. ההפרש הוא הרווח היזמי, ומאז בכל פעם שמתפנה יחידת דיור ונכנסים אליה דיירים חדשים – ובממוצע זה עניין של 10 שנים – אז אומנם אנחנו נדרשים להחזיר חלק מהפיקדון הקודם (מגדלי הים התיכון מאפשרת לדייריה. לפי קירשנבאום, מספר מסלולי תשלום, כשברובם סכום הפיקדון נשחק עד לכ־50% מערכו – א"פ), אבל עכשיו היחידה תתאכלס מחדש ונקבל פיקדון גבוה יותר. כשמעבר לכך יש לנו את התשלום החודשי שאנחנו מקבלים מהדיירים, 8,000 עד 10,000 שקל בחודש, והכנסות משכירות למפעילים חיצוניים, אם אלה חנויות שפועלות בתוך הבית ואם אלה המחלקות הסיעודיות שהעברנו למיקור חוץ בשנה שעברה".
מהם מנועי הצמיחה של מגדלי הים התיכון?
"יש לנו למעשה כמה מנועי תזרים משמעותיים. אחד זה הרווח היזמי שדיברנו עליו עם השלמת הקמת פרויקט, ההפרש בין התזרים מהפיקדונות הראשונים ובין עלות ההקמה. מנוע נוסף הוא מתחלופת הדיירים. הפיקדונות של הדיירים נעים בטווח שבין 1.2 מיליון שקל ועד ל־3 מיליון שקל. בתלות בבית – בבתים החדשים הם יקרים יותר מבוותיקים – ובגודל הדירה.
"כשהדלתא הממוצעת בין הפיקדון שקיבלנו ועכשיו הסתיים ובין זה שנקבל מהדייר שייכנס יוצאת בסדרי גודל של כ־700 אלף שקל. אם עכשיו אנחנו עומדים על תחלופה שנתית ממוצעת של כ־150 יחידות דיור בכל הרשת, אנחנו מעריכים שעם סיום הקמת שלושת המבנים החדשים נגיע לתחלופה שנתית של 230 יחידות דיור ובהמשך גם ל־300".
מוטי קירשנבאום (67)
גר בתל אביב, נשוי 3+
• יו"ר מגדלי הים התיכון וקרן מרתון להשבחת נדל"ן בישראל
• בעבר, בין היתר: יו"ר דיירקט קפיטל, מנכ"ל ויו"ר יורופורט ושותף ברשת מכוני הכושר גו אקטיב, מיזמי פרויקט איירפורט סיטי ואיירפורט סיטי בלגרד.
• תואר ראשון בחשבונאות וכלכלה מאוניברסיטת תל אביב
• בין תחביביו: גלישת רוח, טניס שולחן ומטקות. זכה במקום הראשון בארבעה טורנירי פוקר
מגדלי הים התיכון
חברת הדיור המוגן הגדולה ביותר הנסחרת בבורסת תל אביב (לפי שווי שוק, 1.7 מיליארד שקל). החברה מפעילה שמונה בתי דיור מוגן שבהם כ־1,900 יחידות דיור ומקימה ומתכננת שלושה נוספים, שבהם 850 יחידות, אחד מהם בשדה דב, שבמכרז להקמתו זכתה השנה ובו מתוכננות 300 יחידות. באפריל חילקה את הדיבידנד הגבוה בתולדותיה, 100 מיליון שקל
