שוק המשרדים: נשמרת יציבות המחירים במרכז ת"א; ירידה בשיעור האיכלוס בפריפריה הקרובה
דו"ח של מחלקת המחקר Natam Newmark למחצית השנייה של 2024 מצביע על שיעורי אכלוס של 95% במגדלי משרדים בתל אביב ועל עלייה קלה במחירים. הרצליה פיתוח ממשיכה להוביל עם מחירי שכירות של כ-101 שקל למ"ר. מומחים מזהירים: "היזמים בונים הרבה יותר מדי, במיוחד באזורי המעגל השני"
"הפסקת האש בלבנון ובעזה נותנת רוח גבית להמשך השיפור הכלכלי, ואנו חווים התאוששות מתונה, שמתבטאת בגידול בביקושים להשקעה ולשכירות, ומספר העסקאות מתקרב להיקף שנרשם לפני המלחמה". כך עולה מדו"ח על שוק המשרדים שביצעה מחלקת המחקר של Natam Newmark למחצית השנייה של 2024.
לפי התחזית של עורכי הדו"ח, באזורים הנמצאים בקרבת הרכבת הקלה והרכבת הכבדה ו"מעגל הקורקינטים" (מרכז תל אביב), דמי השכירות ושיעורי האכלוס ישמרו על ממוצעים דומים. במהלך 2025 יתחילו לצאת לשוק שטחים חדשים, וכבר במחצית הראשונה צפויה האטה מסוימת בביקושים בבניינים הישנים יותר. החציון הראשון של 2025 יהיה חציון מעבר – בין שוק שנמצא תחת לחץ חיצוני (מלחמה, הייטק, ריבית) לבין התעוררות. השוק צפוי לשמור על שיעורי אכלוס גבוהים יחסית, אך עם סטגנציה במחירים והמשך לחץ מצד שוכרי המשנה.
תוצאות בדיקת מגדלי משרדים A Class (בניינים שניבנו ב-15 השנים האחרונות, ברמת בנייה ותחזוקה גבוהה) באזור העיר ת"א-רמת החייל, הבורסה, יצחק שדה, ציר בגין, יגאל אלון, שד' שאול המלך, מעלה ששיעורי האיכלוס במחצית השנייה של 2024 עומדים על 95.45%, לעומת המחצית הראשונה של 2024. גם המחירים עלו קצת ועומדים על 119.89 שקל למ"ר לעומת, 118.10 שקל למ"ר. ע"פ הדו"ח, יש תופעה של צמצום שטחים בבניינים שבהם חברות הייטק שכרו אלפי מטרים. התיקון בדמי השכירות נובע מדמי השכירות המבוקשים משוכר המשנה ולא משקף את דמי השכירות המשולמים לבעלי הנכסים. האזורים שבהם יש עלייה קלה במחיר הם אזור בית המשפט מ-118.3 ל-125 שקל למ"ר; ואזור יצחק שדה-חסן ערפה. עלייה של 12.5% במחיר למ"ר.
סקר בנייני משרדים מטיפוס B (בניינים יותר קטנים וברמת תחזוקה פחות גבוהה) באזור ת"א מלמד שיש ירידה בשיעורי האיכלוס, מ-94,91% בחציון הראשון, ל-94.63% בחציון השני. מצד שני, המחירים עלו. כך, המחיר הממוצע למ"ר בחציון הראשון היה 82.87 שקל למ"ר, ואילו המחיר למ"ר בחציון השני היה 85.32 שקל. התחזית של נתם היא שתחרות גבוהה מצד מבני A Class במחיר מוזל, תמשיך להשפיע על הדרישה ל B Class - במיוחד באזורים בהם יש חפיפה בצרכים ובפרופיל השוכרים.
קשה לדבר על אחידות כשסוקרים משרדי A Class בערים במרחק של 30 ק"מ מת"א. הרצליה פיתוח ממשיכה להוביל בשיעור האכלוס הגבוה ביותר בשיעור 95.70%, ובמחירי השכירות הגבוהים ביותר בשוק – 100.75 שקל למ"ר. יציבות זו נובעת מהרכב החברות האיכותיות באזור והמשך ביקוש מצד חברות הייטק מבוססות. עם זאת, במודיעין וסובב נתב"ג ירד שיעור האכלוס מ-88.60% ל-85.80% בעקבות כניסת בניינים חדשים הנמצאים בשלבי אכלוס, והשפעת ההאטה הכללית. מחירי השכירות נשארו יציבים סביב 75 שקל למ"ר. דו"ח נתם חוזה תנודתיות גם ב-2025, אך אופטימי ביחס לאזורים בעלי מאפיינים ייחודיים, שישורתו ע"י נגישות תחבורתית טובה.
שוק משרדי B Class בערים במרחק של 30 ק"מ מת"א מעיד על ירידה קלה של 1.57% בשיעור האיכלוס, וגם במחיר הממוצע- מ-62.06 שקל למ"ר, ל61.18 שקל למ"ר בחציון השני. מעניין לציין שמי שמוביל את הירידה היחסית זה אזור הרצליה. עם זאת, דמי השכירות הגבוהים יחסית לקטגוריה זאת, ועומדים על 76.00 שקל למ"ר.
ומה קורה בערים אחרות? הדו"ח קובע כי במגדלי משרדים A Class בחיפה והצפון יש יציבות בקצב האיכלוס, העומד בחציון השני על 97.56% ואפילו עלייה של 4.92% במחירים, לרמה של 87.88 שקל למ"ר. לעומת זאת, במגדלי משרדים A Class בירושלים יש ירידה קלה. שיעור התפוסה ירד מ-90.39% ל-89.88%, והמחירים מ-90.04 ל-89.01. שוק בנייני המשרדים בבאר שבע והסביבה ממשיך במגמת יציבות עם ירידה מתונה בשיעור האכלוס העומד כעת על 88.30%. בנוסף, שוק משרדים זה מציג ירידה קלה גם בממוצע בדמי השכירות המבוקשים הממוצעים, העומדים כעת על 52.86 שקל למ"ר.
בוריס דנילוביץ', מנהל החטיבה ליעוץ כלכלי מגיאוקרטוגרפיה, אמר לכלכליסט ש"באופן כללי, שוק המשרדים מתנהל בעודף היצע". לדבריו, "היזמים בונים הרבה יותר מדי, והרבה יותר ממה שהשוק צורך. זה בולט באזורי המעגל השני של ת"א, ובפריפריה היותר רחוקה. כך פ"ת, ראש העין, או צומת סביון. לדוגמא, מגדלים כמו בסר סיטי וגלובל טאוורס בפ"ת, נעימי בצומת מסובים, או בניין אמות בחולון, מתקשים מאד באיכלוס". דנילוביץ' אומר שדווקא קידום תוכנית המטרו (תמ"א 70) יוצר בעיה נוספת של עודף היצע של שטחי תעסוקה ליד התחנות העתידיות. "ברור שזה ייצר קניבליזציה. כלומר, זה יבוא על חשבון אזורי תעסוקה קיימים. לא לכולם יהיה ביקוש".
