חשיפה
קק"ל וטייקון הנדל"ן בדרך לעסקת ענק: מוזיאון ישראל ותיאטרון החאן תמורת 500 דונם בשווי מיליארדים
לידי כלכליסט הגיעה טיוטת הסכם לפיה קק"ל תוותר על זכויות ב־500 דונם בירושלים לגארי ברנט, שיוכל לבנות מיזמים בשווי מיליארדי שקלים. בתמורה, המדינה תקבל זכויות על מבנים בולטים, כמו מוזיאון ישראל ובית הכנסת הגדול. חוזי חוכרי המשנה יוארכו
האם המדינה עומדת לוותר על זכויותיה בקרקעות המבוקשות ביותר בירושלים, בשווי מיליארדי שקלים, עבור יזם נדל"ן יהודי־אמריקאי? לידי כלכליסט הגיעה טיוטת הסכם בין קרן קיימת לישראל (קק"ל) לאקסטל ישראל, שבבעלות טייקון הנדל"ן גארי ברנט, ממנה עולה כי בכוונת קק"ל לוותר על זכויותיה ב־500 דונם במרכז ירושלים לטובת אקסטל וברנט. זאת, בתמורה לכך שתקבל לידיה בעלות על קרקעות שעליהן נכסים ציבוריים בולטים, דוגמת בית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל, ולכך שברנט יאריך את הסכמי חכירות המשנה של כ־900 משפחות שמתגוררות על הקרקעות ב־50 שנה נוספות. הסוכריה לברנט: אפשרות לקדם באופן מיידי (יחסית) תוכנית בנייה על 12 קרקעות שמיועדות לפיתוח שכלולות באותם 500 דונם, עליהן ניתן לבנות אלפי דירות. מי שלא מרוצות מההסכמות הנרקמות הן חלק מהמשפחות שמתגוררות על הקרקע, שרואות בכך הפקרה מצד המדינה, שתותיר אותן להתמודד לבדן מול יזם נדל"ן אגרסיבי ששואף לבצע פרויקט ענק של פינוי־בינוי בדירות הקיימות. "המטרות של אקסטל ברורות, אבל למה שקק"ל תשתף פעולה ותוותר על מיליארד שקלים?", מחו נציגי הדיירים באוזני כלכליסט.
להשקפת דירקטוריון קק"ל, אם אכן יחתם הסכם עם ברנט, הדבר יביא לסיום המשבר הגדול ביותר בתחום הנדל"ן בירושלים. ברנט רכש בשנת 2023 את אותם 500 דונם תמורת 750 מיליון שקל מידי משפחת בן דוד, שבעצמה רכשה את הקרקעות מידי הכנסיה היוונית־אורתודוקסית. הקרקעות נמצאות בשכונות רחביה וטלביה, ובתחומיהן נמצאים נכסי ציבור רבים ונכסים אייקונים, כמו מוזיאון ישראל ומלון המלך דוד.
הקרקעות הללו מוחכרות לקק"ל מאז 1951. באותה העת הכנסיה החכירה את האדמות ל־100 שנה. שניים מהחוזים כוללים אופציה להארכה ב-100 שנה נוספות. החוזה של שכונת ניות כולל אופציה להארכה ל-50 שנה בלבד. מימוש האופציה עשוי להיות כרוך בתשלום, שאמור להיקבע בבית משפט אם הצדדים לא יגיעו להסכמות.
מאז שקק"ל חכרה את הקרקע, היא החכירה בחכירת משנה חלק מהקרקעות לאזרחים, שבנו עליהן את בתיהם. מדובר על פורמט מקובל שבו קק"ל פועלת כבר שנים ארוכות. משום שברוב חלקי הארץ קק"ל היא גם בעלת הקרקע, חכירתה שקולה מבחינת האזרחים לרכישתה ולקניית בית בטאבו. אך זה לא המקרה של חכירת משנה.
ברנט שילם מאות מיליוני שקלים במטרה להשיא לעצמו רווחים גבוהים, כשלנגד עיניו שתי מטרות: פיתוח אותן 12 קרקעות וקידום של פרויקט פינוי־בינוי ענק על בתי המגורים הקיימים. כדי לקדם את הפרויקט, ברנט הציע לדיירים הקיימים, חוכרי המשנה, לרכוש את הנכסים ממנו במחיר מוזל של 2,000‑5,000 שקל למ"ר, ואז למעשה להיות זכאים לדירות חדשות במסגרת הפינוי־בינוי, מה שיניב גם לברנט עוד דירות רבות למכור. רבים מחוכרי המשנה מתנגדים להצעה, משום שהם רואים את עצמם כבעלי הדירה, ולא מוכנים לשלם מאות אלפי שקלים, גם אם הם משקפים הנחה, כדי לקחת חלק בתוכנית פינוי־הבינוי הענקית של ברנט. חוכרי המשנה, לפחות חלקם, שמו מבטחם בקק"ל, שתגן על האינטרסים שלהם או תצטרף למאבק המשפטי בברנט, שמתנהל נגד השעון כיוון שחכירת המשנה, והחכירה של קק"ל, מסתיימות ב־2050.
בשל כך, בחודשים האחרונים התקיימו מגעים קדחתניים בין דירקטוריון קק"ל, בראשות יפעת עובדיה לוסקי, לבין נציגי ברנט, מנהלי אקסטל ישראל. המגעים הולידו מזכר הבנות שהוגדר חסוי, אך הגיע לידי כלכליסט. לפי המזכר, למען "הבטחת מעמדם של חוכרי המשנה, ולהבטחת גאולת חלק משמעותי מקרקעות אלה, עליהן נכסים ציבוריים, פארקים וגנים בעלי ערך ציבורי משמעותי, קק"ל תסיים את שלושת חוזי החכירה הראשית שלה במקרקעין". כלומר, קק"ל לא תממש את האופציה שלה לחכירה נוספת לעוד 50 שנה ב־2050, ובפועל תנהג כבר כעת כמי שאינה בעלת זכויות בקרקע.
במילים אחרות, היא לא תערים קשיים ותאפשר לברנט לקדם את פיתוח אותן 12 קרקעות. אקסטל, מצידה, תעביר את הנכסים המדוברים (עמק המצלבה, לא כולל השוליים המיועדים לפיתוח; גן צ'רלס קלור; מרכז מורשת מנחם בגין; תיאטרון החאן; פסגת גבעת התנ"ך, לא כולל שטחים המיועדים לפיתוח; מוזיאון ישראל; בית הכנסת הגדול; וחלק מהיכל שלמה) לידי קק"ל, ותאריך את חכירת המשנה של אותן 900 משפחות ל־2100. המזכר לא מחייב את אקסטל לא לקדם את אותו פרויקט פינוי־בינוי, אלא דורש ממנה להגיע להבנות עם הדיירים הקיימים, מה שעשוי לשים את טייקון הנדל"ן במסלול התנגשות מולם, כשקק"ל כבר לא תהווה חוצץ. הדיירים שיבקשו להשתתף בפרויקט יוכלו לעשות זאת, אך לפי ההסכם המתגבש מול קק"ל, התנאים יקבעו בידי אקסטל, ובכל מקרה הדיירים יצטרכו לשלם 5.5% משווי הקרקע כדי להאריך את חכירת המשנה עד 2100.
דבר המגעים וטיוטת ההסכם בין קק"ל לברנט עוררו תדהמה בקרב חלק מנציגי הדיירים הקיימים. להשקפתם, קק"ל מפקירה אותם ומוותרת על זכויות של מיליארדי שקלים, עבור קבלת נכסים שחשובים לה בשל צביונם הלאומי. מנגד, תזמון ההסכם לאו דווקא הפתיע את הדיירים, משום שבשנה האחרונה גורמים פוליטיים, הן באופוזיציה והן בקואליציה, מנסים להעביר חוק שימסד את הזכויות של חוכרי המשנה בקרקעות המדוברות. כלומר, הדיירים רואים בהסכם המתגבש ניסיון לקבוע עובדות בשטח בטרם מהלך החקיקה יבשיל. כמו כן, מתגבשת עתירה מטעם הדיירים, שבמסגרתה קק"ל צפויה להידרש לחשוף את עמדתה הרשמית. להשקפתם, ההסכם נועד גם כדי להימנע מכך. בקרב הדיירים עולה חשש נוסף, לפיו גם אם הטיוטה, שכבר הוחלפה, לא תבשיל לכדי הסכם סופי ומחייב, היא במידה רבה תתחום את גבולות הגזרה בין אקסטל, קק"ל והדיירים. זאת הגם שברנט כבר אמר בראיונות קודמים ש"לא באנו לירושלים כדי לזרוק אנשים מהבתים שלהם".
גארי ברנט הוא דמות מוכרת יחסית בשוק ההון המקומי. הוא אחד מיזמי הנדל"ן הבולטים בארה"ב, בהיותו הבעלים של חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל, שמתמחה במגורי יוקרה ואולטרה־יוקרה, דוגמת מגדל המגורים הגבוה בעולם, ONE57 בניו יורק, שבו נמכרו דופלקסים ב־100 מיליון דולר, או מגדל סנטרל פארק שבו מחיר דירה ממוצע עומד על 28 מיליון דולר. ברנט גייס חוב בישראל באמצעות מודל BVI. החברה שלו נקראת אקסטל לימיטד. ב־2014 הוא גייס 1.4 מיליארד שקל, ושנה לאחר מכן גייס בסדרת אג"ח נוספת 600 מיליון שקל. שתי הסדרות נפרעו במלואן. ב־2021 גוייסו שתי סדרות נוספות, שהורחבו מספר פעמים, והגיעו להיקף של 400 מיליון שקל ו־600 מיליון שקל. הסדרות נסחרות בתשואה ברוטו של 6%‑7%, שמבטאת את אמון המשקיעים בכך שהחברה תפרע את חובותיה כלפיהם.
"פועלים לפתרון מוסכם"
מקק"ל נמסר: "קק"ל אינה מנהלת נושא מורכב זה בתקשורת. קק"ל מקדישה משאבים רבים על מנת להתמודד עם הנושא ולהגיע לתוצאות המיטבית, תוך הבנת ובחינת והשיקולים השונים, ובראשם טובת הדיירים". מאקסטל ישראל נמסר כי "אקסטל מקיימת שיח עם כל הגורמים הרלבנטיים במטרה למצוא פתרון מוסכם. כבעלת הקרקע, אקסטל היא הגורם היחיד בעל היכולת להציע פתרון בטוח וקבוע, שיחסוך לקק"ל מיליארדי שקלים מכספי ציבור לצורך הארכת חוזה החכירה, ויאפשר לחוכרים להישאר בבתיהם מעבר לתום חוזה החכירה, ולראות עלייה מיידית בערך הדירות שלהם. אקסטל מציעה הצעה אטרקטיבית מאוד לחוכרים, שרבים מהם כבר קיבלו אותה. בניגוד לבעלי אינטרסים שונים, המבקשים לקדם עימות מיותר תוך התעלמות מרווחת הדיירים, אקסטל פועלת על מנת להביא לפתרון הטוב ביותר".
