מדריך
סכסוכי שכנים: איך להתמודד משפטית עם רעש, מצלמות ומטרדים
מתי כדאי לפנות לעורך דין ולתבוע שכן רועש? איך לטפל בבניין שנבנה לצידכם ויוצר מטרד? ומה הסנקציות על מי שלא משלם דמי ועד? עורכי דין מסבירים מה מותר ומה אסור ביחסים בין שכנים
סכסוכי שכנים הם חלק בלתי נפרד מהחיים בבניינים משותפים, אך גם בקרב שכנים המתגוררים בבתים פרטיים. לעיתים מדובר באי הבנות פשוטות, אך במקרים רבים הסכסוך עלול להסלים ולהשפיע לרעה על איכות החיים של כולם. סכסוכי שכנים הם גם תלויי מצב. כך למשל, אתר din.co.il, הכולל פלטפורמה לפורומים משפטיים במגוון תחומים מציין כי השימוש במקלטים, שהיה מקור ל-10% מהסכסוכים בתקופת הקורונה, זינק במלחמה האחרונה ל-40% מהסכסוכים. כלכליסט גיבש מדריך לשכנים באמצעות עו"ד סימון טוסון, שותף ליטיגציה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן, ועו"ד און איל ינקו המתמחה בהתחדשות עירונית וליטיגציה בנדל"ן ממשרד און איל ינקו ושות'.
איזה סוגי סכסוכים נפוצים ביותר בין שכנים?
בימים אלה סכסוכים רבים נוגעים להתחדשות עירונית ולדיירים שמסרבים לפרויקטים תחת הגדרה של "דייר סרבן". עו"ד ינקו מסביר כי סכסוכים שאינם נוגעים להתחדשות עירונית קשורים בעיקרם במטרדי שכנים, רעש, ושימוש בשטח המשותף לרבות בנושא הטעינה החשמלית בשטח החניון המשותף, התקנת מצלמות ועוד. כך למשל, נדונה תביעה בגין מטרד רעש שנגרם כתוצאה ממשחקי טניס שולחן בשעות לא סבירות בבית משותף. ביהמ"ש קבע כי מדובר ברעש חזק ובלתי סביר, והורה על הגבלת שעות השימוש בשולחן וכן על פיצוי כספי בסך 8,000 שקל לטובת השכן הנפגע.
באיזה שלב אנשים פונים לעורך דין ואילו טעויות נעשות?
"דווקא בסכסוכי שכנים בדרך כלל פונים לעו"ד בשלב מאוחר", מציין עו"ד טוסון. "אנשים סבורים כי כיוון שמדובר בסכסוך שכנים ניתן לפתור את זה ללא התערבות עו"ד. בשלב מסוים כשאנשים מבינים שהמחלוקת ביניהם משמעותית ויש בה רכיבים משפטיים לא פשוטים הם פונים לעו"ד. לעתים זה בשלב מאוחר מדי". עו"ד ינקו מציין כי "הטעויות הנפוצות כוללות תיעוד לא מספק של הפגיעה (למשל, רעש או לכלוך), תגובה רגשית מדי או איומים שיכולים להתפרש כהפעלת אלימות שעלולה אף להוביל את השכן להגיש תלונה במשטרה, לפנייה עצמאית לרשויות ללא אבחנה בין סמכויות שונות (עירייה, משטרה, מפקח), לחוסר הבנה של הזכויות המשפטיות בנוגע לרכוש משותף והחשובה מכולן – היעדר ייעוץ משפטי מוקדם".
אילו זכויות יש לכל שכן בנוגע לרעש, ריח או שימוש ברכוש משותף?
לשכן יש זכות לשימוש שקט וסביר בדירתו וברכוש המשותף, בהתאם לתקנות העזר העירוניות ולחוק המקרקעין. רעש בלתי סביר, ריחות חזקים שמקורם מהשכנים או השתלטות על שטחים משותפים – מהווים עילה לפעולה משפטית. גם שימוש לא מידתי בעמדות טעינה, חניות או מחסנים עלול להיחשב להפרת זכותו של שכן לשימוש שקט וסביר.
עו"ד ינקו מסביר כי בפסק דין שניתן, נדונה תביעה של דייר בבניין מגורים שטען כי שכניו מפעילים חדר חזרות מוזיקלי בדירתם, הגורם לרעש חזק ומתמשך. התובע טען כי הרעש כלל נגינה בעוצמה גבוהה, שירה, וטריקות דלתות, שהתרחשו בשעות לא סבירות והפריעו למנוחתו ולשגרת יומו. בית המשפט קיבל את התביעה, קבע כי מדובר במטרד בלתי סביר, והורה על הפסקת השימוש בדירה כחדר חזרות. בנוסף, נפסק פיצוי כספי של 30 אלף שקל לטובת התובע בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו.
מה קובע החוק לגבי מצלמות אבטחה שמכוונות לדלת של שכן אחר או לחדר מדרגות?
נושא התקנת מצלמות אבטחה נוגע בעיקר לשאלה האם תוך כדי הצילום קיימת פגיעה בפרטיות של אדם אחר. בחוק הגנת הפרטיות הוגדרו הרכיבים להוכחת פגיעה בפרטיות. בנושא מצלמות אבטחה הסוגיה הגיעה מספר פעמים לבתי המשפט ושם בוחנים כל מקרה לגופו. עו"ד טוסון מציין כי בית המשפט יבחן למשל בבית המשותף האם הכוונה לצלם בעיקר את עוברי האורח ומי שבאים להיכנס לדירה סמוכה או שמדובר בצילום לצרכי שמירה וביטחון של מתקין המצלמות. בתי המשפט בודקים כל מקרה לגופו על מנת להבין האם היתה כוונה לפגוע בפרטיות של צד ג' או לא. עו"ד ינקו מציין כי בפסק דין שניתן על ידי המפקחת על המקרקעין, נקבע כי התקנת מצלמות הפוגעות בפרטיות השכנים ומתחקות אחר כל צעד ושעל שלהם 24/7 מפרה את חוק הגנת הפרטיות ואת זכויותיהם הקנייניות. בהתאם לכך, הורה בית המשפט על הסרת המצלמות.
מהו התהליך המשפטי לטיפול בסכסוך שכנים והיכן הוא מתנהל?
עו"ד ינקו מציין כי רוב הסכסוכים בין שכנים, במיוחד בבית משותף, מתבררים אצל המפקחים על רישום המקרקעין, שהם הגורם השיפוטי הייעודי לסוגיות אלה. סכסוכים שאינם נוגעים לניהול הבית המשותף (כגון לשון הרע או פגיעה בפרטיות) מוגשים לבית משפט השלום. הליך טיפוסי כולל הגשת תביעה, דיון קדם משפט, ולעתים גם חוות דעת מומחים. משך ההליך משתנה: אצל המפקחים על המקרקעין – בין 4 ל-12 חודשים לרוב; בבית המשפט – ההליכים עשויים להתארך.
עו"ד טוסון מוסיף כי בכל הנוגע להסגת גבול יכול התובע לבחור האם להביא את התביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים או בבית המשפט השלום להם יש סמכות מקבילה בעניין זה. בנוסף, "גישור ופשרה היא תמיד דרך טובה להביא לסיום המחלוקת טרם יתחיל הליך ארוך ולעיתים מייגע בבית המשפט או אצל המפקח. ישנם הרבה אפשרויות לגישור גם באמצעות האגודה לתרבות הדיור. ניהול הליך מלא מול המפקחת או בתי המשפט יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, כמו כן למפקחת סמכות כמו לבתי המשפט לפסוק הוצאות ושכ"ט עו"ד לטובת מי שזכה בפסק הדין, ובדרך כלל אכן נפסקות הוצאות בגין ניהול ההליך".
אני מבקש שיבצעו שיפוץ תחזוקה בבניין על מנת להימנע מנזק, אולם זה לא קורה. האם ניתן לעכב את תשלום דמי הוועד כאות מחאה?
לא. אי תשלום דמי ועד אינו אמצעי מחאה לגיטימי, גם אם קיימת טענה מוצדקת לגבי מצב התחזוקה. הדרך הנכונה היא לפנות לוועד בכתב, לדרוש טיפול מיידי או לכנס אסיפה כללית. במקרים של סכנה בטיחותית, ניתן גם לפנות לעירייה או למהנדס מבנים מסוכנים.
מה קורה במצב בו שכן לא משלם דמי ועד?
ניתן לתבוע בגין התשלומים שלא שילם לוועד הבית ורוב הסיכויים שתביעה כזו תתקבל והדייר אף יוכל להיות מחויב בתשלום הוצאות לוועד הבית בגין ניהול ההליך.
מה קורה במצב שאף אחד מדיירי בניין משותף לא מוכן להיות בוועד ולבניין אין ועד?
עו"ד ינקו מציין כי המפקח רשאי למנות מנהל חיצוני לבניין, לרוב עורך דין או חברת ניהול מקצועית, שינהלו את ענייני הבית במקום ועד הדיירים. הבקשה יכולה להיות מוגשת גם על ידי דייר יחיד. עו"ד טוסון מוסיף כי "לא ניתן לכפות על דיירים להיות בוועד הבית. פתרון לכך נמצא אצל חברות הניהול שתמורת שכר חודשי ינהלו את הבניין המשותף עבור הדיירים. במקרים בהם לאורך שנים לא נמצא מי שיהיה בוועד הבית או שלא התקשרו עם חברת ניהול הזנחת הבניין ניכרת ומורידה לעיתים את שווי הדירות בבניין".
כיצד ניתן לפעול אם מול הבניין שלנו מתחילה בנייה של בניין חדש עם עשרות קומות שיוצר מטרד?
עו"ד טוסון מציין כי דיירי הבית המשותף יכולים לפעול בהתאם לחוקים הקיימים בנוגע למטרד רעש ריח וכיוצ"ב. במקרה כזה יהיה עליהם להוכיח כי הבניין שנבנה לצידם לא פועל בהתאם לחוקים הקיימים בנוגע למטרד שעות עבודה ומנוחה. כדאי לבית המשותף לפעול באמצעות עו"ד עם מכתב התראה לבניין השכן ולאחר מכן במידת הצורך לנהל הליך משפטי בקשר למטרדים שנוצרו. יצוין כי בדרך כלל הרשויות המקומיות מפקחות בעצמן על נושא הבניה וכי מי שבונה אכן עומד בתקנות הנדרשות כדי למנוע פגיעה מינימלית בבניינים השכנים.
עו"ד ינקו מציע גם לפנות לפיקוח העירוני ולמוקד 106: "כל עבודת בנייה מחויבת לעמוד בתקנות העוסקות בזמני רעש, הובלות, חסימות והגבלת מטרדים. כמו כן , לעתים הקבלן חורג מההיתר, מפעיל ציוד לא מאושר או מבצע עבודות בשטח הציבורי ללא רשות. ניתן לבדוק את ההיתר באתר העירייה או באמצעות עורך דין, ולפנות למפקח על הבנייה או למחלקה המשפטית של הרשות המקומית. כאשר המטרד הוא חמור, מתמשך או מסכן בריאות, ניתן להגיש תביעה בגין מטרד ליחיד לפי פקודת הנזיקין. בתי המשפט כבר קבעו בעבר כי מטרדי בנייה עשויים להצדיק צו מניעה, הגבלות פעילות ואף פיצויים לדיירים שניזוקו".
