היבטים יזמיים בעבודה מול רשויות התכנון בישראל
עד כמה העבודה היזמית מול רשויות התכנון בישראל הינו שלב קריטי והמהותי והאם ניתן בכלל לשפר וליעל אותו?
בישראל יודע כל יזם קטן כגדול, מתחיל או ותיק, שלב העבודה היזמי מול רשויות התכנון בישראל הינו שלב קריטי והמהותי ביותר בהגדרת המוצר הסופי שיתקבל, במועדים וזמנים, ואף בתמורות הכלכליות הסופיות שיתקבלו למוצרים התכנונים.
עבודה יזמית מול רשויות התכנון הינו שלב מפתח בעיצוב המוצר התכנוני. ההתנהלות מול רשויות התכנון בישראל מהווה שלב מכריע בתהליך היזמי, אשר במהלכו מוגדר המוצר התכנוני הסופי במונחים של זכויות בנייה, שימושים, צפיפויות, מגבלות ויתר מאפיינים תכנוניים. שלב זה אינו רק טכני, אלא מהותי לעיצוב האסטרטגיה העסקית של הפרויקט החל בקביעת לוחות הזמנים, קביעת שלבי הביצוע, וכלה בהשלכות ישירות על התמורה הכלכלית הצפויה ליזם. הבנה מעמיקה של מדיניות התכנון המקומית והארצית, בשילוב ניהול נכון של הליך עבודה מול הוועדות והגופים הרלוונטיים, עשויים להוות את ההבדל שבין פרויקט רווחי לבין כשלון תכנוני.
אסטרטגיה תכנונית זאת לא רק סיסמא, מדובר בהגדרת מהלכים מוקדמים לקידום זכויות ומהלכי תכנון. לכל פרויקט נדל"ן נדרשת אסטרטגיה תכנונית ברורה, המותאמת לנסיבות הייחודיות של המקרקעין, הסביבה הסטטוטורית והמדיניות התכנונית הרלוונטית. שלב זה כולל בחינה מעמיקה של תוכניות תקפות, מגבלות קנייניות ותשתיות קיימות, לצד זיהוי פוטנציאל השבחה ועתודות תכנון בלתי ממומשות. כבר בשלבים מוקדמים יש לנהל מגעים עם הדרגים המקצועיים ברשויות המקומיות והמחוזיות, להוביל תיאום מוקדם ולבחון את האפשרות לשינוי ייעוד, איחוד וחלוקה, או הגשת תוכנית יזמית חדשה. תכנון מדויק וניהול תהליך נכון בשלב זה עשויים לזרז וליעל את הליכי האישור ולהעצים את ערך הנכס.
סיכונים תכנוניים וניהול אי ודאות הם חלק בלתי נפרד מהמרחב התכנוני בישראל המתאפיין במורכבות רגולטורית, ריבוי גופים מעורבים, ולעיתים גם חפיפות בין תחומי סמכות. כתוצאה מכך, תהליכים תכנוניים עשויים להיתקל בעיכובים, בהתנגדויות ציבוריות, או בשינויים במדיניות תכנונית אשר כולם טומנים בחובם אי ודאות משמעותית עבור היזם. ניהול סיכונים בשלב זה מחייב גישה אקטיבית הכוללת ביצוע ניתוח תכנוני ומשפטי מוקדם, בניית לוחות זמנים ריאליים, קיום דיאלוג שוטף עם הגורמים המאשרים, ולעיתים אף גיוס מומחים לניהול התנגדויות ומתן מענה מקצועי מתאים. זיהוי מוקדם של חסמים פוטנציאליים מאפשר ליזם להיערך בהתאם, לצמצם את מרחב הסיכון ולשפר את ההיתכנות הכלכלית של המיזם.
שיקולים כלכליים בתכנון תב"ע הם הערך הכלכלי של פרויקט נדל"ן הנגזר במידה רבה מתכולת התוכנית הסטטוטורית (תב"ע) המאושרת עבורו. בתכנון תב"ע מוצלח נדרש לאזן בין רצונות היזם לבין דרישות מוסדות התכנון, תוך מיצוי מקסימלי של זכויות הבנייה והשימושים המותרים, לרוב אלה יוגדרו בהתאם לפוטנציאל וצרכי השוק, מגבלות התחבורה והתשתיות, שיקולי קיימות וכלכליות פרויקט. כל החלטה תכנונית, לרבות גובה הבנייה, מספר יחידות הדיור, תקני חניה, עירוב שימושים ושטחי ציבור, משפיעה ישירות על תחזיות ההכנסות וההוצאות של הפרויקט. על כן, יש לשלב מהלך תכנוני מהודק, ובחינת היבטים משפטים וכלכלים כבר בשלב גיבוש עקרונות התכנון ובהמשך העבודה מול רשויות התכנון. יש חשיבות רבה לביצוע סימולציות כלכליות על בסיס תרחישים תכנוניים שונים, כך ניתן לוודא שהתוכנית שתגובש לא רק תואמת את מדיניות התכנון, אלא גם מבטיחה כדאיות כלכלית לאורך זמן.
ניתן ורצוי לייעול את הקשר והעבודה היזמית מול רשויות התכנון על ידי שיפור ההתנהלות מול רשויות התכנון אשר מחייב גישה מקצועית, עקבית וממוקדת מטרה. אחד הכלים המרכזיים לכך הוא קיום תיאום מוקדם ומתמשך עם הדרגים המקצועיים, אשר מאפשר ליזם להבין את עמדות הרשות ולבנות תכנון ריאלי המקדם את מטרות שני הצדדים.
בנוסף, שיתוף פעולה עם צוות יועצים מנוסה לרבות אדריכל, מתכננים, שמאי, עו"ד בנושאי תכנון תורם להגשת חומרים איכותיים, המשפרים את הליך עבודה וההתנהלות מול גורמי התכנון. מומלץ להקפיד על ניהול שקוף של המידע, עמידה בלוחות זמנים ותיעוד סדור של ההתכתבויות והתיאומים עם הרשויות. דרך נוספת לייעול היא יצירת שיח מקדים עם גורמים קובעים בוועדה - לא להמתין לדיון פורמלי ראשון. ניהול מערכת יחסים המבוססת על אמון, שקיפות ומקצועיות מגביר את הסיכוי לאישור מהיר ויעיל, תוך מיצוי פוטנציאל הקרקע והפחתת חיכוכים מיותרים.
שיפור וייעול הקשר עם רשויות התכנון יכול לבוא לידי ביטוי בגישה מערכתית עם עבודה נכונה מול מוסדות התכנון הדורשת לא רק הבנה רגולטורית, אלא גם גישה ניהולית מתקדמת, ראייה מערכתית ומיומנויות בינאישיות גבוהות. להלן מספר דרכים לייעול ולשפר את הקשר עם הרשויות:
1.הכנת תיק פרויקט מקצועי ומבוסס נתונים עם תיעוד תכניות קיימות, חוות דעת מקצועיות, מדיניות תכנונית עדכנית ותרשימי סביבה. הצגת החזון היזמי באופן תמציתי, ויזואלי ונתמך בנתונים שממחישים את יתרונות ההצעה .שילוב תחזיות שמאיות וסימולציות תחבורתיות כבר בשלב ההצעה הראשונית.
2. תיאום מוקדם ושיח שוטף עם הגורמים הרלוונטיים, קיום פגישות מקדימות עם הדרג המקצועי והיועצים של הרשות המקומית והמחוזית, לרבות מהנדס העיר ומתכנן המחוז. בחינת הצעת התכנון טרם הגשה פורמלית, תוך נסיון לזהות בעיות מראש ושיפר ההסכמות עם הגורמים המאשרים. יצירת קשר אישי וישיר מבלי לעקוף נהלים עשויה לייצר רציפות תכנונית ושיתוף פעולה.
3. הכרה של מערכות הרישוי המקוונת כגון מערכת מבא"ת ומערכת רישוי-זמין והכרות עם פורטלי התכנון השונים של מנהל-התכנון תוך הבנה של המערכות הממשלתיות ומעקב אחר סטטוס הטיפול, העלאת מסמכים בתצורה המתאימה ושמירה על שקיפות תהליכית.
4. גיבוש צוות יועצים מנוסה ומגובש תוך בחירת יועצים מקצועיים מתאימים, לעיתים ניתן לתעדף גם יועצים בעלי ניסיון מול הרשות הרלוונטית, המכירים את הדרישות והציפיות הלא כתובות. ניהול מתואם בין כל בעלי המקצוע כדי למנוע סתירות, חוסרים או חפיפות בין תחומים כגון תכנון, שמאות, משפטי.
5. שיתוף הציבור ככלי תכנוני מקדים המאפשר קיום הליך שיתוף ציבור וולונטרי כבר בשלב גיבוש התוכנית אשר עשוי לצמצם התנגדויות. שימוש בשיתוף ציבור ככלי לקבלת משוב מעשי ולביסוס הלגיטימציה של הפרויקט. שילוב אדריכלות קהילתית או תכנון רגיש סביבה תורמים לקבלה ציבורית רחבה יותר.
כסיכום אנחנו בקבוצת רייק מאמינים כי הקשר בין היזם לרשויות התכנון מהווה מרכיב מכריע בהצלחתו של כל פרויקט נדל"ן בישראל. ברור לנו שלא מדובר רק בהליך טכני או בירוקרטי, אלא בתהליך מורכב המשפיע ישירות על מבנה הזכויות שיתקבלו, על מימוש הפוטנציאל הכלכלי ולוחות הזמנים של הפרויקט. אנחנו לומדים ומשפרים תהליכים כל הזמן תוך הבנה שתכנון מוקדם, ניהול סיכונים, בחירה בצוות מקצועי והובלת שיח פתוח עם גורמי התכנון – כולם מהווים חלק בלתי נפרד מהעבודה היזמית האסטרטגית. ככל שיזם משכיל להבין את השפה התכנונית, לפעול מתוך ראייה מערכתית ולהתנהל באופן שקוף ומקצועי, כך גוברים סיכוייו לאשר תכנית עם תוצרי תכנון יעילים, לבנות תכנון מיטבי ולמקסם את התשואה על הקרקע. בעולם תכנוני שהופך מורכב ודינמי מיום ליום אלו הם חלק מהכלים החשובים ביותר ליזמות חכמה יעילה וכלכלית.
יחיאל טימסית הינו אדריכל קבוצת רייק בע"מ ובעל תואר ראשון באדריכלות של האקדמיה בצלאל, בעל תואר שני במנהל עסקים בהתמחות נדל"ן של אוניברסיטת חיפה
d&b – לדעת להחליט
